北京进深 徐迪 今日（5月26日）下午开拍的丰台蒲黄榆地块，预计要有一场恶战！
截至目前，线上已有4轮报价，最高出价9.027亿元。
据悉，除了已发出招标计划的保利发展和招商蛇口，绿城、厦门国贸，以及大华和河北鑫界两家民企也已入场。
激烈程度应该不亚于上周拍出的太平桥地块，丰台真是太有面儿了。
六家房企围猎
这6家房企，显然都不甘于陪跑。
1、招商蛇口
上次在北京拿地还是去年4月初，当时的通州八里桥小王炸，抢了150多轮才到手，溢价率超16%。
目前，该地块上开发的朝棠揽阅全盘去化已有八成。
而这期间，招商蛇口一直没再出手拿地。
今年以来拿地意向已经非常明显了，从大兴瀛海到朝阳东坝地块，再到丰台万泉寺、太平桥地块，招商蛇口都提前发出了招标计划。
但到了实际参拍时，却很谨慎。当然，它在北京还有八个项目在售，剩余货值约140亿元，还有精挑细选的底气。
2、保利发展
相比之下，保利的补仓需求可能更为迫切。
毕竟，在拿到太平桥地块之前，它也将近一年没拿地了。
去年5月份拿下的海淀半壁店地块，打造为保利熙瑞，开盘在即。
最近拿下的丰台太平桥地块，也是一早就发出了招标计划，拍卖现场更是拿出一种“非我莫属”的气势向对手施压。
这次的蒲黄榆地块，体量虽然不大，但是位置更加核心。
对于保利来说，可以统筹开发，差异化产品联动，在丰台核心区域形成品牌合力，吃透区域全链条客群，最大化市场份额。
3、绿城中国
绿城上一次在京拿地还是限价时代。
2024年11月，以51.75亿元的封顶价，摇中了海淀功德寺西侧001号地块，成功开发出和樾玉鸣这个大爆款。
对于北京核心区域地块，绿城显然保持着高度的战略重视，出手更加审慎和挑剔。
4、厦门国贸
近两年都没在北京的公开市场拿地。
最近拿地要回溯到2023年，并且都是以联合体身份参与拿地。
2023年6月，联合中能建拿下顺义后沙峪地块，开发为璟上兰园。
当年10月，联合山西建投摘得通州宋庄地块，开发为国贸瑨上。
两个项目都由国贸操盘，但都是非核心区域项目，货值贡献有限。
5、大华集团
大华集团上一次、也是迄今为止唯一一次在北京公开市场拿地，是在2023年3月23日。
当时，大华集团凭借极佳的运气，在42家房企的激烈角逐中，通过摇号方式成功竞得朱辛庄0028地块。
所开发的大华启宸府，是昌平为数不多的日光神盘。
6、河北鑫界
这家来自河北的民营房企，两年前曾狠刷过一波存在感。
2024年7月3日，河北鑫界以触顶摇号方式取得东城区金鱼池地块，成交价3.375亿元，溢价率25%。
这是当年北京土拍市场溢价率最高的一地块，也是北京土地招拍挂出让住宅建面最小地块，住宅建筑面积仅1700㎡。
项目的期房指导价高达15.1万元/㎡。
但是这块地到迄今为止没有明确的开发进展，最新消息是今年2月底，因为涉及在天坛建设控制地带内进行文物保护工程以外的其他建设工程，需上报国家文物局。目前尚未有国家文物局批复公开信息，开发仍处待批暂停状态。
该项目于2025年7月17日获东城区发改委项目核准批复，有效期2年，若2027年7月前未启动建设或未获延期，原核准批复将自动失效。
丰台小王炸
蒲黄榆0506-0017地块，起价9亿元，折合楼面价约4.54万元/㎡。
占地面积不到1公顷，规划地上建面约1.98万㎡，容积率2.02，限高45米。
还有两个配建：
地上建筑规模约3000㎡的派出所；
一条11米宽、东西向的街坊路，面积约976.5㎡。
扣除配建后，容积率达到2.24以上，可售住宅建面约1.68㎡，楼面价被拉高到5.35万/㎡。
单价不低，但因为体量小，总价可控。
位置上也更加核心，二环边上，到天安门直线距离5公里左右。
邻近地铁5号线与14号线换乘站蒲黄榆站，周边生活配套设施都是现成的。
最重要的是这个板块已经断供多年，可以说是出一块少一块，几乎没什么去化压力。
这个位置非常适合做高端改善产品，拿产品力说话，承接东城西城的外溢客群。
整体而言，北京新房市场上半年表现不错，核心区域的改善型项目和副中心、新城区域的刚需“好房子”多点开花，成为带动整体成交的关键力量。
然而，土地端的供应和房企拿地意愿，却普遍处于历史低位。
今年上半年，北京土拍成交金额预计在340亿-400亿元之间，而去年同期为1005亿元，同比至少下滑了六成以上。
北京目前的供地策略也在调整，强调“控增量、去库存”。优质地块的稀缺，在客观上也增加了房企拿地的难度。
土地储备是房企未来1-2年的可售货源，如果上半年拿地节奏严重滞后，有可能导致下半年甚至明年面临无米下锅的困境。
5月以来，随着万泉寺、亦庄等热门地块的供应，土地市场也出现阶段性回暖迹象，头部房企对核心城市优质资产的信心正在修复。
总结来说，虽然上半年整体拿地数据低迷，但房企并非完全躺平，而是在进行一场精准的“掐尖”行动。
下半年北京如果能掏出更多王炸地块，“断档”房企必然也会加快补仓节奏。
相关公司：保利发展sh600048,招商蛇口sz001979
